保障性租赁住房经历过去两年时间的蓄势，年迎来了建设大潮。
年，十九届五中全会首次提出了“保障性租赁住房”这一概念。同年12月的中央经济工作会议进一步部署解决好大城市的住房突出问题，点题保障性租赁住房建设这一任务。年3月，“十四五”规划提出要完善住房市场体系和住房保障体系，这为保障性租赁住房的推出谋划了蓝图。
“十四五”规划指出，以人口流入多、房价高的城市为重点，扩大保障性租赁住房供给，着力解决困难群体和新市民住房问题，明确将保障性租赁住房市场作为一项中长期工程来抓。住建部为此在年5月分别在沈阳、广州召开发展保障性租赁住房工作座谈会，会同人口净流入的40个城市，进一步部署落实党中央、国务院决策，将大力发展保障性租赁住房，促进解决新市民、青年人住房困难问题列入重要议事日程。
年6月，国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，顶层设计逐渐清晰，保障性租赁住房市场的培育全面进入实施阶段。
经过一年的努力，年全国保障性租赁住房开工取得惊人的成绩，全国40个城市新筹集94.2万套，预计可以解决近万新市民、青年人的住房困难。
截至目前，全国有近30个省区市出台了加快发展保障性租赁住房的实施意见，40个重点城市提出了“十四五”保障性租赁住房的发展目标。
根据住建部最新的部署，年能够建设筹集保障性租赁住房万套（间），这将是在去年93.6万套的基础上翻了一番多。
政策端：哪些政策加码保障性租赁住房？
保障性租赁住房的政策支持方面，《中国房地产金融》梳理发现，通过国务院和各地方的政策支持范围和力度，基本上形成了“中央政策统揽，地方政策强化”的保障性租赁住房的支持政策框架。
从国务院公布的保障性租赁住房支持政策细则来看，形成了土地、审批、中央补助、税费优惠、水电气价格政策及金融政策。
第一，土地支持层面，就是利用农村集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地、存量闲置房屋和新供应土地来建设和筹集保障性租赁住房。在这当中，不变更土地的使用性质，也不要求补缴土地价款，为保障性租赁住房价格能够比市场同地段、同品质价格略微低一些创造条件。
第二，对审批流程的再造和简化，各级政府通过联审方式，出具项目认定书，相关部门按照项目认定书加快办理。目前，上海等21个城市都已经开展了联审机制，大大缩短了审批时间，提高了效率。
第三，加大和落实中央补助。年中央为40个城市在预算内投资补助了28亿元，年还将加大中央财政补助资金的支持力度。此外，年3月14日，财政部、住房和城乡建设部联合印发《中央财政城镇保障性安居工程补助资金管理办法》，其中，中央财政支持住房租赁市场发展试点资金主要用于支持试点城市多渠道筹集租赁住房房源、建设住房租赁管理服务平台等与住房租赁市场发展相关的支出。
第四，税费优惠政策支持。从去年10月1日起，已经开始实行住房租赁企业向个人出租保障性租赁住房可选择适用简易计税方法，即增值税原来按5%税率征收的，现在减按1.5%计算；对于企事业单位、社会团体向其他组织、个人和专业化住房租赁企业出租保障性租赁住房的，房产税由12%减按4%的税率来征收。
第五，水电气价格给与民用政策支持。对于利用非居住存量土地和非居住存量房屋来改建和建设保障性租赁住房的，取得保障性租赁住房项目认定书后，用水、用电、用气价格一律按照居民价格来执行。
第六，金融政策支持。金融政策支持来自四个方面，包括贷款、债券和其他资金来源。其中信贷的支持，以市场化方式向保障性租赁住房自持主体提供长期贷款，保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理。支持企业发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券，用于保障性租赁住房建设运营。此外，保障性租赁住房纳入可发行基础设施REITs的基础设施范畴，为保障性租赁住房提供融资工具。
从全国试点城市和地区推出的支持政策来看，增加了更多地方性政策特色。如北京在金融政策中，支持“企业持有运营的保障性租赁住房具有持续稳定现金流的，可将物业抵押作为信用增进，发行住房租赁担保债券；支持商业保险资金按照市场化原则参与保障性租赁住房建设。”广东省支持各地级以上市按规定统筹利用土地出让净收益和住房公积金等现有保障资金发展保障性租赁住房。
上海在保障性租赁住房实施意见中，补充了国资支持政策与配套公共服务支持政策。充分发挥国资在发展保障性租赁住房中的示范引领和“稳定器”“压舱石”作用。对市、区国有企业参与的上述专项工作任务，统筹兼顾对业绩指标的影响，由市、区国资监管部门按照管理权限，纳入国有企业考核评价范围。配套政策方面，保障性租赁住房承租人、居住使用人可以按照规定，在租赁房屋所在地办理居住登记、《上海市居住证》（非本市户籍）或社区公共户落户（本市户籍），并相应享受未成年子女义务教育等基本公共服务政策。
供给端：新增供给与存量改造如何发力？
保障性租赁住房与保障房（公租房、廉租房）有所不同，保障性租赁住房主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题，以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，租金低于同地段同品质市场租赁住房租金。保障房主要面向的对象是城镇住房、收入困难家庭，一般在60平方米以下，申请时需要符合双门槛要求，即收入低、住房条件也差。因此从面向人群来说，保障性租赁住房更多是满足在人口净流入城市年轻人的需求。
从供给端来看，新增建设与存量改造成为保障性租赁住房的主要抓手。具体表现为“新建、改建、改造、租赁补贴和将政府的闲置住房用作保障性租赁住房等多种方式”，以此增加保障性租赁住房的供给。
具体来看，新建主要涵盖以下几种方式：第一种指利用集体经营性建设用地，如利用城区、靠近产业园区或交通便利区域的集体经营性建设用地建设保障性租赁住房。第二种是利用企事业单位自有闲置土地建设，在符合规划、权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下，允许用于建设保障性租赁住房，并变更土地用途，不补缴土地价款。第三种是利用国有建设用地建设，单列租赁住房用地计划，采取出让、租赁或划拨等方式建设保障性租赁住房；新建普通商品住房项目，配建一定比例的保障性租赁住房；在地铁上盖物业中建设一定比例的保障性租赁住房。第四种是利用产业园区配套用地建设保障性租赁住房，产业园区中工业项目配套建设行政办公及生活服务设施的用地面积占项目总用地面积的比例上限由7%提高到15%，提高部分主要用于建设宿舍型保障性租赁住房。
易居研究院智库中心研究总监严跃进对《中国房地产金融》表示，此次对于保障性租赁住房的用地来源，有一个非常重要的变化。过去在农村集体经营性建设用地和国有建设用地的供给方面，定位不太清晰。而此次明确，主要利用集体经营性建设用地等进行建设，而对于目前类似双集中供地的政策，则主要强调“适当利用新供应国有建设用地建设”。
“对于房企而言，若是参与集体经营性建设用地，则需要